A construção civil brasileira tem mostrado fôlego. Em 2023, o setor registrou crescimento de 1,5%, puxado principalmente pela autoconstrução e por um novo perfil de investidores que antes não atuavam diretamente no mercado. Mas quem olha só para o crescimento pode estar ignorando o que realmente importa: a forma como esse crescimento está sendo construído.
Para muitos, a expansão ainda acontece com uma base frágil. Falta planejamento, sobra informalidade e, principalmente, escassez de inteligência na fase mais decisiva de qualquer projeto: a viabilidade.
“A maior parte dos erros que vemos no mercado não acontece na execução da obra, mas muito antes dela começar”, afirma Daiane Espurio, especialista em inteligência imobiliária com atuação nacional. “É no começo do ciclo, quando tudo parece viável, que o risco se instala.”
Quando construir não é suficiente
O Brasil vive um paradoxo. Há uma demanda real por habitação, um déficit habitacional significativo e um mercado com liquidez. Ainda assim, há empreendimentos encalhados, investidores frustrados e negócios que não se pagam.
A razão, segundo Daiane, está na maneira como as decisões são tomadas. “Muitos empreendedores ainda definem produtos com base no valor do terreno, na tendência da região ou em percepções informais. Mas o mercado já não comporta mais esse tipo de abordagem. A construção civil se sofisticou — e exige uma inteligência de produto que muita gente ainda não incorporou.”
Esse descompasso entre oferta e desejo tem impacto direto nos resultados. “Uma planta errada pode significar 18 meses de vendas estagnadas. Um preço fora do ponto pode drenar a margem. Um erro na leitura de demanda pode comprometer um ciclo inteiro de investimento”, explica.
“A pior planta não é a que está mal desenhada. É a que foi pensada com base no ego do empreendedor”, provoca Daiane.
A falsa sensação de que tudo vende
Um dos grandes riscos atuais do setor, segundo a especialista, é a euforia mal calibrada. “O crédito voltou, os lançamentos aumentaram e os números animam. Mas isso mascara uma verdade importante: o mercado está seletivo. Não é porque o cenário é positivo que tudo vai vender — e, principalmente, vender com saúde financeira.”
Ela destaca que, hoje, não basta vender: é preciso vender rápido, no preço certo e com percepção de valor. “A velocidade de vendas, o ticket médio e a curva de absorção são indicadores tão relevantes quanto a rentabilidade final. Mas muitos empreendedores ainda ignoram isso na fase de concepção”, alerta.
Viabilidade virou sobrevivência
Se antes a inteligência de mercado era vista como um diferencial competitivo, agora ela virou ferramenta de sobrevivência, especialmente para quem quer crescer ou se profissionalizar no setor. E essa não é uma mudança restrita a grandes incorporadoras.
“Hoje, até quem opera com 30 unidades precisa parar e pensar: para quem eu estou construindo? Por quê? E esse ‘porquê’ precisa ter lógica de negócio, não só de oportunidade aparente”, explica Daiane.
Ela ressalta que o erro de leitura hoje custa mais do que nunca: “O custo de um projeto mal pensado não é só financeiro — é reputacional, jurídico e comercial.”
O novo incorporador e a inteligência que falta
Nos bastidores do mercado, cresce um novo perfil de empreendedor: o construtor que deseja se tornar incorporador. Mas a transição esbarra em um desafio recorrente — a ausência de processos estruturados e visão estratégica.
“A maioria quer crescer. Mas poucos sabem o que isso exige. Escalar não é multiplicar metros quadrados. É multiplicar acertos. E isso só é possível com inteligência aplicada desde o início do ciclo”, afirma Daiane.
Para ela, a construção civil passa por uma virada de chave silenciosa, mas profunda: “O setor está saindo da força bruta e entrando na era da estratégia. Crescer ainda é possível — mas só vai continuar de pé quem tiver coragem de planejar antes de começar.”
